Der richtige Zeitpunkt hängt nicht nur von der Marktlage ab.

Entscheidend sind auch:

• Ihr persönlicher Verkaufsgrund
• der gewünschte Zeitrahmen
• die weitere Wohn- oder Lebensplanung
• der Zustand der Immobilie
• vorhandene Unterlagen
• laufende Finanzierungen
• steuerliche Fristen
• die realistische Marktnachfrage

Im ersten Gespräch prüfe ich deshalb nicht nur die Immobilie, sondern auch Ihre persönliche Ausgangslage.

Wenn ein sofortiger Verkauf aus meiner Sicht nicht sinnvoll ist, spreche ich das offen an.

Eine gute Beratung kann auch bedeuten, zunächst abzuwarten, Unterlagen zu ordnen, eine Finanzierung zu klären oder eine andere Lösung zu wählen.

Nein. Ein erstes Gespräch und eine Immobilienbewertung sind bei mir grundsätzlich kostenlos und verpflichten Sie nicht zu einem Verkaufsauftrag.

Wenn aktuell keine konkrete Verkaufsabsicht besteht, sollte das offen gesagt werden. Ich helfe trotzdem gern mit einer überschlägigen schriftlichen Einschätzung weiter.

In diesem Fall führe ich normalerweise keinen aufwendigen Außentermin durch.

Besteht eine ernsthafte Verkaufsüberlegung, gehört die persönliche Besichtigung der Immobilie zu einer fundierten Bewertung.

Wenn ich der Meinung bin, dass ein Verkauf derzeit nicht die beste Lösung ist, spreche ich das ebenfalls offen an.

Bei vollständigen Unterlagen, einem marktgerechten Angebotspreis und gesicherter Käuferfinanzierung dauert ein Immobilienverkauf vom Beginn der Vermarktung bis zum Eingang des Kaufpreises auf dem Konto des Verkäufers im günstigen Verlauf häufig etwa drei bis fünf Monate.

Die eigentliche Vermarktung kann deutlich kürzer sein. Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar dauert es erfahrungsgemäß häufig noch ungefähr vier bis sechs Wochen, bis die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung versendet werden kann.

In dieser Zeit veranlasst der Notar die für die Abwicklung erforderlichen Schritte. Dazu gehören regelmäßig:

• die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch
• die Einholung erforderlicher Genehmigungen und Erklärungen
• die Klärung bestehender Grundschulden
• die Beschaffung von Löschungsunterlagen
• gegebenenfalls die Erklärung der Gemeinde zum gesetzlichen Vorkaufsrecht

Sobald alle vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind, verschickt der Notar die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung. Der Käufer zahlt anschließend innerhalb der im Kaufvertrag festgelegten Frist.

Fehlende Unterlagen, ein zu hoch angesetzter Verkaufspreis, Finanzierungsprobleme, bestehende Belastungen oder längere Bearbeitungszeiten bei Behörden und Grundbuchamt können den Ablauf verlängern.

Ich arbeite ausschließlich mit einem schriftlichen Alleinauftrag.

Der Grund ist ein einheitlicher und kontrollierter Marktauftritt. Wird dieselbe Immobilie gleichzeitig von mehreren Maklern mit unterschiedlichen Bildern, Texten, Preisen oder Flächenangaben angeboten, kann das bei Interessenten Misstrauen erzeugen.

Außerdem entstehen:

• doppelte Anfragen
• unklare Zuständigkeiten
• widersprüchliche Informationen
• mögliche Streitigkeiten über den Nachweis eines Käufers

Während meines Alleinauftrags werden deshalb auch Interessenten aus dem persönlichen Umfeld des Verkäufers – beispielsweise Nachbarn, Bekannte oder bereits bekannte Kaufinteressenten – an mich verwiesen.

So bleiben Kommunikation, Interessentenprüfung und Dokumentation in einer Hand.

Der schriftliche Alleinauftrag läuft zunächst sechs Monate. Danach kann er monatlich gekündigt werden. Im besten Fall ist die Immobilie innerhalb dieser Zeit bereits verkauft.

Welche Unterlagen benötigt werden, hängt von der Immobilie ab.

Typischerweise werden unter anderem benötigt:

• Grundbuchauszug
• Flurkarte beziehungsweise Liegenschaftskarte
• Grundrisse
• Wohnflächenberechnung
• Bauzeichnungen
• Baubeschreibung
• Energieausweis
• Modernisierungsnachweise
• Grundsteuerunterlagen
• Versicherungsunterlagen

Bei Eigentumswohnungen kommen regelmäßig hinzu:

• Teilungserklärung
• Gemeinschaftsordnung
• Wirtschaftsplan
• Jahresabrechnungen
• Protokolle der Eigentümerversammlungen
• Nachweis der Instandhaltungsrücklage
• Hausgeldunterlagen
• Verwalterkontaktdaten

Sie müssen nicht bereits alles vollständig haben.

Ich prüfe zunächst, welche Unterlagen vorhanden sind, was tatsächlich benötigt wird und welche Dokumente ich selbst beschaffen oder organisieren kann.

Werden externe Fachleute benötigt, beispielsweise für bestätigte Grundrisse oder Flächenberechnungen, werden die Kosten vorher mit Ihnen abgestimmt.

Zur vollständigen Unterlagen-Checkliste

Welche Kosten entstehen, hängt von der Immobilie, den vorhandenen Unterlagen und dem konkreten Kaufvertrag ab.

Maklerprovision bei Immobilien Center:

Beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung beträgt die vereinbarte Maklerprovision regelmäßig 3 Prozent des notariellen Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer für den Verkäufer und ebenfalls 3 Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer für den Käufer. Das entspricht derzeit jeweils 3,57 Prozent des Kaufpreises.

Dieser Prozentsatz ist die vertragliche Regelung von Immobilien Center und kein gesetzlich festgelegter Einheitssatz.

Kosten des Verkäufers:

Die üblichen Kosten der Vermarktung übernehme ich auf eigenes Risiko. Dazu gehören insbesondere:

• professionelle Fotos
• Exposé
• Immobilienportale
• übliche Vermarktungsmaßnahmen
• Organisation und Kosten des erforderlichen Energieausweises

Wird die Immobilie während des regulären Vertragszeitraums nicht verkauft, stelle ich diese üblichen Vermarktungskosten nicht nachträglich in Rechnung.

Vorhandene Grundrisse und Wohnflächenangaben prüfe beziehungsweise organisiere ich soweit möglich selbst. Wird von einer finanzierenden Bank ein von einem Architekten oder anderen Fachmann bestätigter beziehungsweise neu erstellter Grundriss verlangt, entstehen dafür nach vorheriger Abstimmung häufig externe Kosten von ungefähr 100 bis 300 Euro. Diese trägt der Verkäufer.

Kosten für die Löschung nicht übernommener Grundschulden oder anderer alter Belastungen trägt regelmäßig ebenfalls der Verkäufer.

Kosten des Käufers:

Zusätzlich zum Kaufpreis trägt der Käufer regelmäßig:

• die vereinbarte Maklerprovision von 3,57 Prozent
• die Grunderwerbsteuer
• die Kosten für Notar und Grundbuchamt
• gegebenenfalls Kosten der Finanzierung und Grundschuldbestellung

Die Grunderwerbsteuer beträgt derzeit:

• 6,5 Prozent in Brandenburg
• 6 Prozent in Berlin

Für Notar und Grundbuchamt sollte der Käufer zusammen als grobe Orientierung mit circa 1,5 Prozent des Kaufpreises rechnen.

Der tatsächliche Betrag kann je nach Vertragsgestaltung, Finanzierung und erforderlichen Eintragungen abweichen.

Die Rechnungsstellung ist bei Immobilien Center vertraglich geregelt.

Der Käufer erhält seine Provisionsrechnung üblicherweise ungefähr ein bis zwei Wochen nach der notariellen Beurkundung.

Der Verkäufer erhält seine Rechnung erst, nachdem der Kaufpreis vor der Übergabe vollständig auf seinem Konto eingegangen ist.

Maßgeblich bleibt immer die konkrete Regelung im jeweiligen Maklervertrag.

Beim Verkauf einer privat gehaltenen Immobilie kann Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn anfallen, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen.

Nach Ablauf dieser Zehnjahresfrist ist ein privater Veräußerungsgewinn grundsätzlich nicht mehr nach § 23 Einkommensteuergesetz steuerpflichtig.

Auch innerhalb der Zehnjahresfrist kann der Verkauf steuerfrei sein, wenn die Immobilie:

• seit Anschaffung beziehungsweise Fertigstellung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde oder
• im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde

Bei vermieteten Immobilien, gemischter Nutzung, Erbschaften, Schenkungen, Betriebsvermögen oder mehreren Verkäufen innerhalb kurzer Zeit können zusätzliche steuerliche Fragen entstehen.

Bei einer geerbten Immobilie kann für die Zehnjahresfrist grundsätzlich der ursprüngliche Anschaffungszeitpunkt des Erblassers relevant sein.

Der konkrete Fall sollte vor dem Verkauf durch einen Steuerberater geprüft werden. Diese Informationen ersetzen keine steuerliche Beratung.

Bei Verkauf oder Vermietung einer Immobilie ist grundsätzlich ein gültiger Energieausweis erforderlich.

Er muss Kauf- oder Mietinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorgelegt und nach Vertragsabschluss übergeben werden.

Ausnahmen gelten unter anderem für Baudenkmäler und bestimmte kleine Gebäude.

Bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen und einem Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist grundsätzlich ein Bedarfsausweis erforderlich.

Eine Ausnahme kann bestehen, wenn das Gebäude bereits bei Fertigstellung oder durch spätere Modernisierung mindestens das energetische Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erreicht.

In anderen Fällen kann häufig ein Verbrauchsausweis erstellt werden. Dafür werden Verbrauchsdaten aus einem zusammenhängenden Zeitraum von 36 Monaten benötigt.

Welche Ausweisart erforderlich ist, prüfe ich vor der Vermarktung.

Die Organisation und die Kosten des erforderlichen Energieausweises übernehme ich im Rahmen meines Verkaufsauftrags.

Serviceleistungen ansehen

Eine vermietete Immobilie kann grundsätzlich verkauft werden. Das bestehende Mietverhältnis endet durch den Verkauf jedoch nicht. Der Erwerber tritt grundsätzlich in die Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters ein.

Vor der Vermarktung sollten insbesondere vorliegen:

• Mietvertrag und Nachträge
• aktuelle Miethöhe
• Betriebskostenabrechnungen
• Kautionsnachweis
• Informationen zu Mietrückständen
• Informationen zu Rechtsstreitigkeiten
• vereinbarte Sonderrechte
• bestehende Kündigungen oder Modernisierungsankündigungen

Besichtigungen müssen mit den Mietern rechtzeitig und rücksichtsvoll abgestimmt werden.

Aussagen über eine spätere Eigennutzung, Kündigung oder Räumung dürfen nicht pauschal versprochen werden.

Für die Bewertung ist außerdem wichtig, ob die Immobilie als Kapitalanlage verkauft wird oder ob eine spätere Eigennutzung realistisch und rechtlich möglich ist.

Bei einer Vermietung richtet sich meine Vergütung nach dem Umfang des vereinbarten Auftrags.

Sie liegt regelmäßig zwischen zwei und drei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer.

Die konkrete Höhe und der Leistungsumfang werden vor Beginn schriftlich vereinbart.

Gesetzliche Beschränkungen und das Bestellerprinzip sind dabei zu beachten. Die konkrete Vertragsgestaltung richtet sich nach Art des Objekts und Auftraggeber.

Bei einer Erbengemeinschaft sind regelmäßig mehrere Personen Eigentümer und müssen die wesentlichen Entscheidungen gemeinsam treffen.

Vor Beginn der Vermarktung muss geklärt sein:

• wer Erbe geworden ist
• ob ein Erbschein erforderlich ist
• ob ein eröffnetes notarielles Testament oder ein Erbvertrag mit Eröffnungsprotokoll ausreicht
• welche Erbquoten bestehen
• ob ein Testamentsvollstrecker eingesetzt wurde
• ob ausreichende Vollmachten vorhanden sind
• ob alle Berechtigten dem Verkauf zustimmen

Für die praktische Zusammenarbeit benötige ich einen von der Erbengemeinschaft benannten festen Ansprechpartner.

Dieser bündelt Rückfragen, koordiniert Entscheidungen innerhalb der Gemeinschaft und ist mein zentraler Ansprechpartner im laufenden Ablauf.

Rechtsverbindlich für andere Miterben handeln kann dieser Ansprechpartner nur mit einer ausreichenden Vollmacht.

Steht im Grundbuch noch der verstorbene Eigentümer, müssen die Erben nicht in jedem Fall vor dem Verkauf separat als neue Eigentümer eingetragen werden.

Ist die Erbfolge ausreichend nachgewiesen, kann die grundbuchrechtliche Abwicklung häufig gemeinsam mit dem Kaufvertrag über den Notar erfolgen. Der Erbe muss dafür normalerweise nicht selbst zum Grundbuchamt gehen.

Ob eine vorherige Grundbuchberichtigung erforderlich ist, prüft der Notar anhand der vorhandenen Nachweise.

Rechtliche Fragen zu Erbschein, Testament, Vollmachten oder Nachlassauseinandersetzung gehören zum Notar oder zu einem geeigneten Rechtsberater.

Erfahrungen aus meiner Praxis ansehen

Für eine belastbare Immobilienbewertung werden je nach Immobilienart und Datenlage drei anerkannte Bewertungsverfahren herangezogen:

• Vergleichswertverfahren
• Ertragswertverfahren
• Sachwertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren wird die Immobilie mit tatsächlich vergleichbaren Objekten beziehungsweise Marktdaten eingeordnet.

Das Ertragswertverfahren wird vor allem bei vermieteten oder renditeorientierten Immobilien verwendet. Dabei spielen nachhaltig erzielbare Erträge, Bewirtschaftungskosten, Bodenwert und Restnutzungsdauer eine wichtige Rolle.

Das Sachwertverfahren wird häufig bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern eingesetzt. Dabei werden Bodenwert, Gebäudewert, Alter, Zustand und Marktanpassung berücksichtigt.

Je nach Immobilie werden eines oder mehrere Verfahren miteinander abgeglichen.

Zusätzlich prüfe ich:

• Lage und Mikrolage
• Grundstück
• Wohn- und Nutzflächen
• Baujahr
• Zustand
• Ausstattung
• Modernisierungen
• Unterlagen
• Rechte und Belastungen
• aktuelle Nachfrage

Erst aus dieser Gesamteinordnung entsteht ein nachvollziehbarer marktgerechter Wert.

Eine bereits genannte Preisvorstellung kann eine Bewertung unbewusst beeinflussen. Deshalb prüfe ich zunächst die Immobilie, die Unterlagen und die Marktdaten. Erst danach besprechen wir das Ergebnis und eine mögliche Preisstrategie.

Nein. Onlineangaben können eine erste Orientierung ermöglichen, ersetzen aber keine persönliche Besichtigung und Unterlagenprüfung.

Über ein Formular lassen sich beispielsweise Wohnfläche, Grundstück, Baujahr und Ausstattung erfassen.

Nicht zuverlässig online beurteilt werden können unter anderem:

• tatsächlicher Zustand
• Qualität von Modernisierungen
• Mängel
• Mikrolage
• Grundrissqualität
• Ausrichtung
• besondere Rechte oder Belastungen
• nicht dokumentierte Umbauten

Wenn keine konkrete Verkaufsabsicht besteht, erstelle ich gern eine überschlägige schriftliche Einschätzung.

Bei einer ernsthaften Verkaufsüberlegung gehört die persönliche Besichtigung zur fundierten Bewertung.

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für eine bestimmte Bodenrichtwertzone.

Er beschreibt den Wert eines typisierten Grundstücks innerhalb dieser Zone und wird regelmäßig von den Gutachterausschüssen aus tatsächlichen Kaufpreisen abgeleitet.

Der Bodenrichtwert ist jedoch nicht automatisch der konkrete Wert Ihres Grundstücks.

Abweichungen entstehen unter anderem durch:

• Grundstücksgröße
• Zuschnitt
• Straßenlage
• Ausrichtung
• Erschließungszustand
• Bebaubarkeit
• Baulasten
• Altlasten
• Wegerechte
• Leitungsrechte
• Teilbarkeit
• besondere Lagevorteile oder Nachteile

Bei einem bebauten Grundstück ist der Bodenrichtwert außerdem nur ein Bestandteil der Gesamtbewertung.

Gebäude, Zustand, Wohnfläche, Modernisierungen und Nutzungsmöglichkeiten müssen zusätzlich bewertet werden.

Der Bodenrichtwert dient deshalb als Orientierung, ersetzt aber keine individuelle Grundstücks- oder Immobilienbewertung.

Mehr zur ehrlichen Wertermittlung

Eigentümer dürfen bei Besichtigungen gern anwesend sein.

Ich finde es grundsätzlich hilfreich, wenn der Eigentümer am Ende des Termins für Fragen zur Verfügung steht. Er kennt seine Immobilie am längsten und kann manchmal Einzelheiten beantworten, die sich in der vergleichsweise kurzen Vorbereitungszeit nicht vollständig klären lassen.

Eigentümer sollten allerdings wissen, dass manche Interessenten bewusst Schwachstellen betonen oder die Immobilie schlechtreden, um ihre Verhandlungsposition zu verbessern.

Wer bei Besichtigungen dabei sein möchte, sollte sich davon nicht persönlich treffen lassen. Ich führe das Gespräch und ordne solche Aussagen sachlich ein.

Ich selbst bin grundsätzlich bei jeder Besichtigung anwesend.

Nur in einem seltenen Ausnahmefall kann meine Frau Melli mich vertreten.

Vor einer Besichtigung kläre ich zunächst telefonisch:

• welche Immobilie gesucht wird
• welche Lage infrage kommt
• welcher finanzielle Rahmen besteht
• wer an der Entscheidung beteiligt ist
• welcher Zeitplan vorgesehen ist
• ob die Immobilie grundsätzlich zum Suchwunsch passt

Mein Ziel sind nicht möglichst viele Besichtigungen, sondern ernsthafte und gut vorbereitete Interessenten.

Bei konkretem Kaufinteresse wird anschließend die Finanzierung beziehungsweise die grundsätzliche Finanzierbarkeit geprüft.

Die Finanzierung wird angesprochen, sobald erkennbar ist, dass die Immobilie grundsätzlich zum Interessenten passt.

Bei Bedarf vermittle ich den Kontakt zu einem unabhängigen Finanzierungsberater, mit dem ich seit ungefähr zehn Jahren zusammenarbeite.

Er arbeitet mit mehreren Banken und prüft gemeinsam mit dem Interessenten unter anderem:

• verfügbares Eigenkapital
• mögliche monatliche Rate
• Laufzeit
• Zinsbindung
• Sondertilgungsmöglichkeiten
• Finanzierungsstruktur
• individuelle Anforderungen des Kreditnehmers

Die Beratung und Finanzierung erfolgen direkt zwischen Interessent und Finanzierungsberater.

Ich selbst erbringe keine Finanzierungsberatung und verspreche keine Kreditzusage.

Eine Reservierung biete ich grundsätzlich an, wenn eine Bank oder ein Finanzierungsberater schriftlich bestätigt hat, dass der Kaufpreis auf Grundlage der geprüften Bonität grundsätzlich finanzierbar erscheint.

Dafür genügt zunächst ein kurzes Schreiben oder ein entsprechender Vordruck.

Dabei handelt es sich noch nicht um eine endgültige Finanzierungszusage.

Diese kann erst erfolgen, wenn der finanzierenden Bank sämtliche persönlichen Unterlagen und vollständigen Objektunterlagen vorliegen.

Die Vorprüfung schafft jedoch eine belastbare Grundlage dafür, die Immobilie vorübergehend für den Interessenten zurückzustellen.

Interessenten, die bereits länger suchen oder deren Finanzierung im Vorfeld geprüft wurde, bringen eine solche Bestätigung teilweise bereits zum ersten Termin mit.

Wenn ein ernsthafter Interessent erkennbar ist und eine realistische Kaufchance besteht, informiere ich den Eigentümer zeitnah.

In anderen Fällen warte ich zunächst auf:

• eine Rückmeldung des Interessenten
• die Finanzierungsprüfung
• oder das regelmäßige Statusgespräch

Eigentümer erhalten von mir ungefähr alle 14 Tage ein strukturiertes Update zu:

• Anfragen
• Besichtigungen
• Rückmeldungen
• Finanzierungsstand
• weiterem Vorgehen

Ich vermeide bewusst spontane Einschätzungen direkt nach der Besichtigung.

Interessenten, die zunächst zurückhaltend wirken, können später ernsthaft kaufen. Umgekehrt springen vermeintlich sehr überzeugte Interessenten manchmal noch ab.

Deshalb berichte ich lieber belastbar als vorschnell.

Bekannte wesentliche Mängel sollten offen und nachvollziehbar behandelt werden.

Dazu können beispielsweise gehören:

• Feuchtigkeit
• Schimmel
• Undichtigkeiten
• Schäden an Dach oder Fassade
• bekannte Leitungs- oder Heizungsprobleme
• nicht genehmigte Umbauten
• Altlasten
• Schädlingsbefall
• wiederkehrende technische Störungen

Ich bespreche solche Punkte vor der Vermarktung mit dem Eigentümer und achte darauf, dass sie nicht verschwiegen oder beschönigt werden.

Je nach Bedeutung werden Mängel im Exposé, in Unterlagen, bei Besichtigungen oder gegenüber dem Notar klar eingeordnet.

Ein allgemeiner Haftungsausschluss im Kaufvertrag schützt nicht, wenn ein erheblicher Mangel arglistig verschwiegen wurde.

Welche Angaben im konkreten Einzelfall rechtlich erforderlich sind, sollte bei Unsicherheit mit dem Notar oder einem geeigneten Rechtsberater geklärt werden.

Ein Kaufangebot oder eine mündliche Einigung ersetzt keinen notariellen Kaufvertrag.

Ein Immobilienkauf wird grundsätzlich erst durch die notarielle Beurkundung verbindlich.

Bis dahin können Käufer und Verkäufer ihre Entscheidung regelmäßig noch ändern.

Trotzdem sollte ein schriftliches Angebot ernst genommen und vollständig geprüft werden.

Dazu gehören:

• angebotener Kaufpreis
• Finanzierung
• Eigenkapital
• gewünschter Übergabetermin
• Vorbehalte
• mitverkauftes Inventar
• besondere Bedingungen

Ich bespreche Angebote mit dem Verkäufer nicht nur nach der Höhe des Preises.

Auch Zuverlässigkeit, Finanzierbarkeit und Zeitplan sind entscheidend.

Eine Reservierung ist ebenfalls keine endgültige Kaufzusage und ersetzt nicht die notarielle Beurkundung.

Eine eingetragene Grundschuld muss vor dem Verkauf nicht zwingend bereits gelöscht sein.

Besteht noch ein Darlehen, organisiert der Notar nach der Beurkundung die sogenannte Lastenfreistellung.

Der Verkäufer muss den aktuellen Ablösebetrag normalerweise nicht selbst bei seiner Bank anfordern.

Der Notar fordert bei der finanzierenden Bank:

• die noch offene Darlehenssumme
• die erforderlichen Löschungsunterlagen
• die Bedingungen für die Freigabe der Grundschuld

Sobald alle Voraussetzungen erfüllt sind, teilt der Notar dem Käufer beziehungsweise dessen finanzierender Bank mit, wie der Kaufpreis aufzuteilen ist.

Der zur Ablösung benötigte Teil des Kaufpreises wird direkt an die Bank des Verkäufers überwiesen.

Nur der verbleibende Kaufpreisrest wird auf das Konto des Verkäufers gezahlt.

Ist das Darlehen bereits vollständig zurückgezahlt, die Grundschuld aber noch eingetragen, werden ebenfalls die Löschungsunterlagen benötigt.

Bei einer Briefgrundschuld muss zusätzlich der Original-Grundschuldbrief vorliegen.

Die Kosten für die Löschung nicht übernommener Grundschulden trägt regelmäßig der Verkäufer.

In der Praxis wählt regelmäßig der Käufer das Notarbüro aus.

Käufer und Verkäufer können sich jedoch gemeinsam auf einen Notar verständigen.

Ich empfehle häufig ein Notarbüro, mit dem ich seit vielen Jahren zuverlässig zusammenarbeite.

Dort werden Kaufverträge erfahrungsgemäß zügig vorbereitet, Rückfragen umfassend beantwortet und bei Problemen kurzfristige Rückrufe ermöglicht.

Besonders wichtig ist mir, dass der Notar selbst für Fragen von Käufer oder Verkäufer erreichbar ist und offene Punkte möglichst vor der Beurkundung geklärt werden.

Die endgültige Entscheidung über das Notarbüro liegt beim Käufer beziehungsweise bei den Vertragsparteien.

Der Notar bleibt neutral und ist nicht Interessenvertreter einer Partei.

Der Kaufvertragsentwurf wird durch den Notar erstellt. Der Notar übernimmt die rechtliche Beurkundung und ist neutral. Ich unterstütze dabei, die organisatorischen Angaben und bereits getroffenen Vereinbarungen vollständig zusammenzuführen.

Der Kaufvertragsentwurf sollte vor dem Beurkundungstermin vollständig und in Ruhe gelesen werden.

Geprüft werden sollten insbesondere:

• vollständige Namen und Anschriften
• Kaufpreis
• Kaufpreisaufteilung
• Übergabetermin
• mitverkauftes Inventar
• Mietverhältnisse
• bestehende Belastungen
• bekannte Mängel
• besondere Absprachen

Offene Fragen sollten nicht erst am Beurkundungstisch entstehen.

Rechtliche Fragen beantwortet der Notar oder ein geeigneter Rechtsberater.

Ich achte darauf, dass die organisatorischen Angaben und bereits getroffenen Vereinbarungen rechtzeitig vollständig an den Notar übermittelt werden.

Nach dem Notartermin wird der Kaufpreis nicht sofort gezahlt.

Der Notar veranlasst zunächst die im Kaufvertrag vorgesehenen Schritte.

Dazu gehören regelmäßig:

• Eintragung der Auflassungsvormerkung
• Einholung erforderlicher Genehmigungen
• Klärung des kommunalen Vorkaufsrechts
• Anforderung von Löschungsunterlagen
• Abstimmung bestehender Grundschulden

Erst wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, verschickt der Notar die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung.

Das dauert erfahrungsgemäß häufig ungefähr vier bis sechs Wochen nach der Beurkundung.

Der Käufer zahlt anschließend innerhalb der im Kaufvertrag festgelegten Frist.

Besteht noch ein Darlehen des Verkäufers, wird der dafür notwendige Betrag direkt an dessen Bank überwiesen.

Nur der verbleibende Kaufpreisrest geht auf das Konto des Verkäufers.

Die Übergabe erfolgt normalerweise erst nach vollständigem Kaufpreiseingang beziehungsweise nach der vertraglich vorgesehenen Freigabe.

Verkaufsprozess im Detail ansehen

Die Übergabe erfolgt normalerweise erst, nachdem der Kaufpreis vollständig auf dem Konto des Verkäufers eingegangen ist beziehungsweise die vertraglich vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind.

Ich begleite die Übergabe persönlich.

Das Übergabeprotokoll wird direkt vor Ort über eine App erstellt.

Dokumentiert werden unter anderem:

• Zustand der Immobilie
• Zählerstände
• Anzahl und Art der Schlüssel
• übergebene Unterlagen
• offene Punkte
• gegebenenfalls Fotos

Käufer und Verkäufer unterschreiben das Protokoll vor Ort.

Anschließend erhalten beide Parteien das vollständige Protokoll per E-Mail.

Typischerweise werden Zählerstände, Schlüssel, übergebene Unterlagen, der Zustand der Immobilie und noch offene Punkte dokumentiert. Das Protokoll sollte von beiden Seiten bestätigt werden.

Zur Übergabe-Checkliste

Aktuelle Angebote werden im Bereich Immobilienangebote veröffentlicht. Mit einem Suchauftrag können Sie zusätzlich hinterlegen, welche Immobilie, Lage und Rahmenbedingungen für Sie interessant sind.

Nein. Der Suchauftrag ist kostenlos und unverbindlich.

Er dient dazu, Ihre Wünsche, bevorzugten Lagen, Objektart, Größe und finanziellen Rahmen zu erfassen.

Ich kann nicht versprechen, wann ein passendes Objekt neu in mein Portfolio kommt.

Ein Suchauftrag bedeutet auch nicht, dass jederzeit mehrere passende Immobilien in derselben Lage mit unterschiedlichen Größen und Ausrichtungen zur Auswahl stehen.

Das tatsächliche Angebot richtet sich danach, welche Immobilien neu auf den Markt kommen.

Sobald ich ein passendes Objekt aufnehme, informiere ich vorgemerkte Interessenten frühzeitig.

In geeigneten Einzelfällen unterstütze ich zusätzlich bei der aktiven Suche. Das ist jedoch nicht der Regelfall.

Vor einer Besichtigung sollte die Immobilie ordentlich, gut zugänglich und ehrlich vorbereitet sein.

Sinnvoll sind insbesondere:

• Räume lüften
• Beleuchtung prüfen
• Rollläden und Vorhänge öffnen
• persönliche und wertvolle Gegenstände sichern
• private Unterlagen entfernen
• Eingangsbereich und Außenflächen ordnen
• Schlüssel vollständig bereithalten
• bekannte Besonderheiten und Mängel notieren

Eine künstliche Inszenierung ist nicht nötig.

Wichtiger ist eine gepflegte, nachvollziehbare und ehrliche Präsentation.

Eigentümer dürfen bei Besichtigungen gern dabei sein.

Sie sollten jedoch wissen, dass manche Interessenten Schwächen besonders betonen, um ihre Verhandlungsposition zu verbessern.

Ich führe das Gespräch und ordne solche Aussagen sachlich ein.

Spätestens bei ernsthaftem Kaufinteresse sollte die grundsätzliche Finanzierbarkeit schriftlich belegt sein.

Für eine Reservierung genügt zunächst eine kurze schriftliche Vorprüfung der Bank oder eines Finanzierungsberaters.

Darin sollte bestätigt werden, dass der Kaufpreis auf Grundlage der geprüften Bonität grundsätzlich finanzierbar erscheint.

Das ist noch keine endgültige Finanzierungszusage.

Diese kann erst erfolgen, wenn der Bank:

• persönliche Unterlagen
• Einkommens- und Bonitätsnachweise
• Eigenkapitalnachweise
• vollständige Objektunterlagen

vorliegen.

Bei Bedarf vermittle ich den Kontakt zu einem unabhängigen Finanzierungsberater, mit dem ich seit ungefähr zehn Jahren zusammenarbeite.

Er vergleicht Angebote mehrerer Banken und stimmt Finanzierung, Laufzeit, Rate, Zinsbindung und Sondertilgungsmöglichkeiten direkt mit dem Interessenten ab.