Ausgangslage

Bei einem Verkaufsfall führte eine größere Zahl unverbindlicher Anfragen zunächst zu vielen möglichen Besichtigungsterminen. Die Eigentümer hofften, dass eine hohe Zahl an Terminen automatisch zu einem schnellen Verkauf führt.

Vorgehen

Vor weiteren Terminen wurden Suchwunsch, Lage, finanzieller Rahmen, Zeitplan und grundsätzliche Finanzierbarkeit genauer eingeordnet.

Bei ernsthaftem Interesse wurde eine schriftliche Vorprüfung der Bank oder eines Finanzierungsberaters angefordert.

Diese Vorprüfung war noch keine endgültige Finanzierungszusage. Sie zeigte aber, dass der Kaufpreis auf Grundlage der geprüften Bonität grundsätzlich finanzierbar erschien.

Ergebnis

Die Zahl der Termine wurde kleiner, die Gespräche wurden jedoch konkreter. Die Eigentümer erhielten belastbarere Rückmeldungen und konnten Kaufangebote besser einordnen.

Ausgangslage

Bei einer Immobilie waren Grundrisse, Wohnflächenangaben und weitere Dokumente unvollständig oder widersprüchlich.

Vorgehen

Vor Beginn der Vermarktung wurden die vorhandenen Unterlagen sortiert, fehlende Dokumente beschafft und Flächenangaben geprüft.

Soweit möglich, habe ich die Unterlagen selbst organisiert.

Wenn eine finanzierende Bank einen bestätigten oder neu erstellten Grundriss verlangte, wurde ein externer Fachmann eingebunden. Solche Leistungen kosteten nach vorheriger Abstimmung typischerweise etwa 100 bis 300 Euro und wurden vom Verkäufer getragen.

Den erforderlichen Energieausweis habe ich organisiert und bezahlt.

Ergebnis

Banken, Kaufinteressenten und Notar erhielten eine klarere Grundlage. Rückfragen konnten früher beantwortet und spätere Verzögerungen reduziert werden.

Ausgangslage

Ein Eigentümer wollte seine Immobilie kurzfristig verkaufen, obwohl wichtige persönliche, finanzielle und organisatorische Fragen noch ungeklärt waren.

Vorgehen

Im ersten Gespräch wurden Verkaufsgrund, Zeitdruck, weitere Wohnsituation, laufende Finanzierung und mögliche Alternativen offen besprochen.

Ergebnis

Der Verkauf wurde zunächst zurückgestellt. Diese Entscheidung war wirtschaftlich und persönlich sinnvoller, als unter Zeitdruck einen Auftrag zu beginnen.

Ausgangslage

Mehrere Erben hatten unterschiedliche Vorstellungen zu Verkaufspreis, Zeitplan und weiterer Nutzung der Immobilie.

Vorgehen

Zunächst wurden Erbschein beziehungsweise geeignete Erbnachweise, Grundbuchstand, Erbquoten und mögliche Vollmachten geprüft.

Die Erbengemeinschaft benannte einen festen Ansprechpartner für die laufende Abstimmung.

Dieser bündelte Rückfragen, Unterlagen und Termine. Rechtsverbindlich für andere Miterben konnte er nur handeln, wenn eine ausreichende Vollmacht vorlag.

Da im Grundbuch noch der verstorbene Eigentümer eingetragen war, wurde mit dem Notar geprüft, ob die grundbuchrechtliche Abwicklung direkt im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag erfolgen konnte.

Ergebnis

Die Kommunikation wurde klarer und die Beteiligten konnten Entscheidungen auf einer gemeinsamen Faktenbasis treffen.

Ausgangslage

Für eine Immobilie bestand eine Preisvorstellung, die deutlich über den nachvollziehbaren Marktdaten lag.

Vorgehen

Lage, Zustand, Wohnfläche, Unterlagen, Vergleichswerte, Nachfrage und Finanzierbarkeit für typische Käufer wurden getrennt vom Wunschpreis betrachtet.

Zusätzlich wurde erklärt, welche Wirkung ein zu hoher Angebotspreis haben kann:

• längere Vermarktungsdauer,
• weniger qualifizierte Anfragen,
• spätere Preisreduzierungen,
• Misstrauen bei Interessenten,
• schwierigerer Neustart am Markt.

Ergebnis

Die Preisstrategie wurde angepasst. Die Immobilie konnte realistischer positioniert und klarer vermarktet werden.

Ausgangslage

Bei einer vermieteten Immobilie fehlten aktuelle Unterlagen zu Mietverhältnis, Kaution und Betriebskosten.

Vorgehen

Vor der Vermarktung wurden zusammengetragen:

• Mietvertrag und Nachträge,
• aktuelle Nettokaltmiete,
• Betriebskostenabrechnungen,
• Kautionsnachweis,
• mögliche Rückstände,
• laufende Rechtsstreitigkeiten,
• Modernisierungsankündigungen,
• besondere Vereinbarungen.

Besichtigungen wurden rechtzeitig und rücksichtsvoll mit dem Mieter abgestimmt.

Die Immobilie wurde nicht wie eine freie Wohnung beworben, sondern als vermietet und entsprechend für Kapitalanleger eingeordnet.

Ergebnis

Kaufinteressenten konnten Ertrag, Risiken und Vertragslage besser beurteilen.

Ausgangslage

Auf einer Immobilie bestand noch ein laufendes Darlehen mit eingetragener Grundschuld.

Vorgehen

Der Verkäufer musste den aktuellen Ablösebetrag nicht selbst bei seiner Bank anfordern.

Nach der notariellen Beurkundung forderte der Notar den offenen Darlehensstand und die erforderlichen Löschungsunterlagen bei der Bank an.

In der Kaufpreisfälligkeitsmitteilung wurde später vorgegeben, welcher Teil des Kaufpreises direkt an die Bank des Verkäufers und welcher Restbetrag an den Verkäufer zu zahlen war.

Ergebnis

Das Darlehen konnte aus dem Kaufpreis abgelöst und die Grundschuld zur Löschung freigegeben werden.

Ausgangslage

Nach einzelnen Besichtigungen wollten Eigentümer häufig sofort wissen, ob der Interessent kaufen wird.

Vorgehen

Bei einem erkennbar ernsthaften Interessenten habe ich zeitnah Rückmeldung gegeben.

In anderen Fällen wurde zunächst abgewartet:

• Rückmeldung des Interessenten,
• schriftliche Finanzierungsprüfung,
• weitere Fragen,
• regelmäßiges Statusgespräch.

Eigentümer erhalten ungefähr alle 14 Tage ein strukturiertes Update zu Anfragen, Besichtigungen, Finanzierungsstand und weiterem Vorgehen.

Ergebnis

Entscheidungen wurden nicht aufgrund eines ersten Eindrucks getroffen, sondern auf Grundlage belastbarer Rückmeldungen.