Beim Vergleichswertverfahren wird die Immobilie mit tatsächlich vergleichbaren Objekten beziehungsweise belastbaren Marktdaten verglichen.

Typische Einsatzbereiche

• Eigentumswohnungen,
• Reihenhäuser,
• Doppelhaushälften,
• Baugrundstücke,
• standardisierte Immobilien in ausreichend aktiven Märkten.

Benötigte Daten

• Lage und Mikrolage,
• Wohnfläche,
• Grundstücksgröße,
• Baujahr,
• Zustand,
• Ausstattung,
• Etage,
• Balkon, Terrasse oder Garten,
• Stellplatz oder Garage,
• Modernisierungen,
• Rechte und Belastungen,
• tatsächliche Vergleichspreise oder geeignete Marktdaten.

Ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis allein reicht nicht aus. Zwei Wohnungen im selben Stadtteil können sich durch Etage, Ausrichtung, Zustand, Aufzug, Balkon, Grundriss, Hausgeld und Sanierungsstand deutlich unterscheiden.

Praxis-Hinweis: Ich prüfe deshalb nicht nur, welche Vergleichswerte vorhanden sind, sondern auch, ob die Objekte tatsächlich vergleichbar sind. Ungeeignete Vergleichsangebote führen sonst zu einer scheinbar genauen, aber fachlich falschen Zahl.

Beim Ertragswertverfahren steht die wirtschaftliche Nutzung der Immobilie im Mittelpunkt. Entscheidend ist, welcher Ertrag nachhaltig erzielt werden kann.

Typische Einsatzbereiche

• vermietete Eigentumswohnungen,
• Mehrfamilienhäuser,
• Wohn- und Geschäftshäuser,
• Gewerbeimmobilien,
• andere renditeorientierte Objekte.

Benötigte Daten

• Mietverträge und Nachträge,
• aktuelle Nettokaltmieten,
• Mietflächen,
• Leerstände,
• nicht umlagefähige Kosten,
• Bewirtschaftungskosten,
• Instandhaltung,
• Mietrückstände,
• Restnutzungsdauer,
• Bodenwert,
• marktüblicher Liegenschaftszins,
• mögliche Entwicklung der Mieten.

Nicht jede aktuell vereinbarte Miete kann automatisch als dauerhaft erzielbarer Ertrag angesetzt werden. Geprüft werden unter anderem Mietniveau, Vertragslage, Zustand, Leerstand, mögliche Mietsteigerungen und erkennbare Risiken.

Praxis-Hinweis: Bei einer vermieteten Immobilie interessiert einen Käufer nicht nur die Wohnfläche. Entscheidend ist auch, welche Erträge tatsächlich erzielt werden, welche Kosten dauerhaft entstehen und welche Investitionen absehbar sind.

Beim Sachwertverfahren werden Bodenwert und Wert der baulichen Anlagen zunächst getrennt betrachtet.

Typische Einsatzbereiche

• selbst genutzte Einfamilienhäuser,
• Zweifamilienhäuser,
• individuell errichtete Wohnhäuser,
• Immobilien mit wenigen geeigneten Vergleichspreisen.

Zu berücksichtigen

• Grundstückswert,
• Gebäudetyp,
• Baujahr,
• Bauweise,
• Wohn- und Nutzflächen,
• Normalherstellungskosten,
• Alter und Restnutzungsdauer,
• Zustand,
• Modernisierungen,
• Außenanlagen,
• Garagen und Nebengebäude,
• besondere Bauteile,
• Schäden oder Modernisierungsstau.

Der ursprüngliche Baupreis ist nicht der heutige Gebäudewert. Alter, Abnutzung, Modernisierungen, energetischer Zustand und tatsächliche Nutzbarkeit müssen berücksichtigt werden.

Praxis-Hinweis: Ein rechnerisch hoher Sachwert führt nicht automatisch zu einem ebenso hohen Verkaufspreis. Das Ergebnis muss anschließend an die tatsächliche Marktlage und Nachfrage angepasst werden.

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für ein typisiertes Grundstück innerhalb einer Bodenrichtwertzone.

Er ist eine wichtige Grundlage, aber nicht automatisch der konkrete Wert eines einzelnen Grundstücks.

Abweichungen können entstehen durch

• Größe,
• Zuschnitt,
• Straßenlage,
• Ausrichtung,
• Erschließung,
• Bebaubarkeit,
• Teilbarkeit,
• Baulasten,
• Wegerechte,
• Leitungsrechte,
• Altlasten,
• Hanglage,
• besondere Lagevorteile oder Nachteile.

Bei einem bebauten Grundstück ist der Bodenwert außerdem nur ein Bestandteil der Gesamtbewertung. Gebäude, Zustand, Nutzung und Entwicklungsmöglichkeiten müssen zusätzlich berücksichtigt werden.

Bodenrichtwert Brandenburg prüfen

Die drei Bewertungsverfahren liefern eine fachliche Grundlage. Der tatsächliche Marktwert entsteht jedoch erst durch die Einordnung in den aktuellen regionalen Markt.

Zu prüfen sind insbesondere

• aktuelle Nachfrage,
• Angebot vergleichbarer Immobilien,
• Finanzierbarkeit für typische Käufer,
• Mikrolage,
• Zielgruppe,
• besondere Ausstattung,
• energetischer Zustand,
• Modernisierungsbedarf,
• rechtliche Belastungen,
• Vermietung,
• realistische Vermarktungsdauer.

Eine Immobilie kann rechnerisch gut ausgestattet sein und trotzdem nur eine kleine Käufergruppe ansprechen. Umgekehrt können eine gefragte Lage, ein guter Grundriss oder ein knappes Angebot den Marktwert positiv beeinflussen.

Praxis-Hinweis: Ich trenne deshalb zwischen rechnerischem Ergebnis, realistischer Marktspanne und sinnvoller Angebotspreisstrategie.

Typischerweise

• Grundbuchauszug,
• Flurkarte oder Liegenschaftskarte,
• Grundrisse,
• Wohnflächenberechnung,
• Bauzeichnungen,
• Baubeschreibung,
• Energieausweis,
• Modernisierungsnachweise,
• Angaben zu Heizung und energetischem Zustand,
• Mietverträge bei vermieteten Objekten,
• Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen,
• Wirtschaftsplan und Abrechnungen,
• Protokolle der Eigentümerversammlungen,
• Informationen zu Rechten und Belastungen.

Sie müssen nicht bereits alle Unterlagen vollständig haben. Ich prüfe zunächst, was vorhanden ist, welche Angaben plausibel sind und welche Dokumente zusätzlich beschafft oder fachlich geprüft werden müssen.

Unterlagen-Checkliste öffnen

Onlineformulare können Wohnfläche, Grundstück, Baujahr, Zimmerzahl und einige Ausstattungsmerkmale erfassen.

Nicht zuverlässig online beurteilbar sind beispielsweise

• tatsächlicher Zustand,
• Qualität von Modernisierungen,
• Feuchtigkeit oder Schäden,
• Grundrissqualität,
• Ausrichtung,
• Belichtung,
• Geräuschbelastung,
• Mikrolage,
• nicht genehmigte Umbauten,
• Rechte und Belastungen,
• Wirkung der Immobilie bei einer Besichtigung.

Eine Onlineberechnung kann deshalb eine erste Spanne liefern, ersetzt aber keine Objektbesichtigung und Unterlagenprüfung.

1. Ausgangssituation klärenIch frage zunächst, ob eine konkrete Verkaufsabsicht besteht oder ob lediglich eine erste Orientierung gewünscht ist.
2. Unterlagen und Angaben prüfenVorhandene Unterlagen, Flächen, Baujahr, Nutzung und Modernisierungen werden auf Plausibilität geprüft.
3. Passendes Bewertungsverfahren wählenJe nach Immobilienart werden Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren einzeln oder kombiniert herangezogen.
4. Immobilie persönlich besichtigenBei einer ernsthaften Verkaufsüberlegung gehört die persönliche Besichtigung zu einer fundierten Bewertung.
5. Markt und Mikrolage einordnenDas rechnerische Ergebnis wird mit Nachfrage, Konkurrenzangebot, Zielgruppe und aktueller Marktlage abgeglichen.
6. Ergebnis schriftlich erläuternSie erhalten eine nachvollziehbare schriftliche Einschätzung und keine lediglich mündlich genannte Bauchzahl.

Grundsätzlich kostenlos: Die Bewertung ist bei Immobilien Center grundsätzlich kostenlos.

Besteht keine konkrete Verkaufsabsicht, sollte das offen gesagt werden. Ich erstelle trotzdem gern eine überschlägige schriftliche Einschätzung. Einen aufwendigen Außentermin führe ich in diesem Fall normalerweise nicht durch.